“去库存”不能跑偏了

（原标题：“去库存”不能跑偏了）

新华社北京9月26日电（记者罗娜）一边还在出台文件助力“去库存”，一边高价地频出，房价涨幅不断创新高。许多城市正陷于这种尴尬境地。

在信贷放松、税收减免、土地供应减少等“去库存”的系列政策作用下，部分三四线城市去库存压力还尚未缓解，而一些热点城市供求形势迅速反转，房价出现超预期上涨。在此形势下，正确理解“去库存”的内涵，化解价格泡沫和过量供应的风险，是当下房地产调控的重中之重。

何为房地产“库存”？房地产销售不同于一般产品形态，库存量统计有按土地供应、开工与销售差额、预售销售许可、待售现房等不同口径，计算结果相差巨大。清华大学房地产研究所所长刘洪玉认为，行业比较公认的库存，是已经获得预售、销售许可但尚未销售掉的部分。如果把总库存分为预售库存和现售库存两部分，我们发现占总库存75%以上预售库存，其去化周期基本处在合理范围，“库存压力”主要出现在现房库存部分。但众所周知，一二线城市中的现房库存，有相当多的部分是属于待价而沽的主动库存，三四线城市的现房库存大多出现在人口流失比较严重的城市。

库存结构这一特点，基本上就决定了去库存短期政策刺激下住房市场的变化趋势，即：在市场总体快速企稳回暖的同时，城市之间的分化进一步加剧。一些城市房价、地价过快上涨，一二线城市高价地频现，但三四线城市和部分二线城市的去库存任务依然很重。当前的库存压力主要集中在珠三角、长三角、京津冀等大型城市群以外的三四线城市，尤其是经济增速显著放缓、人口持续净流出的城市。

应该如何“去库存”？刘洪玉建议，一要尽快从用供给和需求管理措施消化现实库存，转变为通过结构性改革为潜在库存提供市场，服务于以人为本的新型城镇化建设，为中长期经济增长提供支撑；二要尽快从户籍制度、住房制度、基本公共服务提供、就业机会创造，农民财产权价值提升与实现等方面，形成系统解决方案；三要适当调整新增土地供应、提高土地供应的弹性，进而提高新建住房供应的弹性；四要通过提供高质量的义务教育和医疗卫生等基本公共服务，辅之以适度的财政补贴、税收激励和就业机会创造，吸引农村人口向周边城镇迁移，从而形成新的住房需求。

刘洪玉认为，政府关注的去库存应该主要是新型城镇化发展过程中的中长期住房需求（潜在库存）的释放和激发，因此需要用供给侧结构性改革的方法，通过户籍制度改革、住房制度改革和土地使用制度改革来实现，去库存的中长期任务比短期任务重要得多，不能让“去库存”跑偏。

“去库存是一场攻坚战，而非一场歼灭战，不能操之过急，过度干预市场。”中国房地产业协会原副会长朱中一指出，去库存要继续与棚户区改造、完善住房保障制度和租售并举的住房供应制度结合起来，要继续加强城市基础设施建设，改善人居环境；而不应通过加杠杆去库存，或试图通过打几个歼灭战就完成任务。（完）

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