北京“限房价、竞地价”地块开拍 如何影响市场

（原标题：北京“限房价、竞地价”地块开拍 如何影响市场）

原标题：北京首批“限房价、竞地价”试点地块开拍　开发企业争当“房东”如何影响市场？

新华社北京11月17日新媒体专电（记者孔祥鑫）北京在9月30日出台的“京八条”房地产调控措施中，明确提出在严控地价的同时，对项目未来房价进行预测，稳定市场预期。北京土地市场首批“限房价、竞地价”试点地块于16日和17日进行现场竞价。最终在4宗试点地块中，海淀北部一宗地块以住宅自持100%、商业（含办公）自持10%成交，其他3宗地块均有多家开发企业投报100%自持，最终进入高标准商品住宅建设方案投报程序。

试点地块竞价结果是否出乎意料？开发企业争当“房东”对市场将产生哪些影响？主管部门和分析人士对此进行了分析解答。

4宗试点地块企业争当“房东”

根据此前北京国土部门的公告，海淀区永丰产业基地的3宗地块，平均销售限价为53400元／平方米，大兴区黄村镇的地块，平均销售限价为55800元／平方米。

根据竞买规则，这些地块均设定合理土地上限价格，当竞买报价达到合理土地上限价格时，则不再接受更高报价，转为在此价格基础上，通过现场竞报企业自持商品住房面积的方式确定竞得人。当投报商品住房面积比例有两个或两个以上的竞买人投报为100%时，则转入高标准商品住宅建设方案投报程序。

在16日和17日两天进行的现场竞价环节中，海淀北部的一宗地块由“中粮地产＋中瑞凯华＋天恒乐活城联合体”以住宅自持100%、商业（含办公）自持10%最终竞得。

而其他两宗海淀北部地块均有4家开发企业投报100%自持，黄村地块有7家开发企业投报100%自持。这3宗试点地块最终“花落谁家”，还将由专家组成的评选委员会对他们投报的高标准商品住宅建设方案进行评分确定。

无论最终结果如何，这意味着这4宗试点地块形成住宅或商业开发后，开发企业都将以“房东”的身份亮相。

“地方政府探索抑制地价的方法，而开发商依然在 抢地 。”中原地产首席分析师张大伟表示，从北京推出的4宗“限房价、竞地价”试点地块出让结果看，一线城市土地资源始终受到企业追捧。

开发企业将由销售思维转为经营思维

记者了解到，黄村地块最受开发企业青睐，投报100%自持的开发企业达到了7家，其中不乏中铁房地产集团北方有限公司、北京首都开发股份有限公司、北京万科企业有限公司、北京绿城投资有限公司等国有、民营大型房地产开发企业。

“除了海淀北部的一宗地块商业比例较高，由 中粮地产＋中瑞凯华＋天恒乐活城联合体 竞得外，其他3宗地块依然悬而未决，但可以肯定的是约50万平方米的住宅面积将全部由开发商持有。”张大伟说。

张大伟分析，截至这4宗试点地块入市前，2016年一线城市累计只出让了80多宗住宅用地，规划建筑面积不足1000万平米。“这是出现房地产开发企业 抢地 局面的重要原因。”

分析人士指出，从多家企业敢于争抢不可销售的土地看，地产行业已经进入到“服务业”时代。这对开发企业经营要求越来越高，他们需要从过去的销售思维转变为经营思维。一线和二线城市也将从过去的增量市场逐步变成存量市场。

租赁市场规模扩大满足自住需求

北京市规划国土委相关负责人表示，首批试点地块是落实北京市调控政策的具体举措，围绕新政中提出的严控地价，有效控制房价快速上涨的要求，采用了限定销售房价，设定地价上限，竞投企业自持面积比例，竞投建设品质方案等多项措施。目的是严格落实新政要求，促进房地产市场健康发展。由于此次成交地块的土地价格限定在合理区间，将使市场预期回归平稳与理性，减少“地王”炒作。

中原地产研究中心统计数据显示，随着全国调控政策持续深入，各地高价地频繁出现的现象在10月份以后明显减弱。11月前两周，全国合计出现26宗超过10亿单宗金额地块，其中溢价率超过100%的高价地只有11宗，高溢价率地块明显减少。

分析人士指出，虽然4宗地块成交结果均为住宅100%自持，但并不影响上述项目最终成为租赁住房房源，满足自住需求。“海淀北部地区是中关村科技园重要的产业功能区，租赁房源供应更能满足年轻人群体的住房需求。”

北京市规划国土委相关负责人表示：“试点地块在 限房价、竞地价 的同时，还执行 90／70 政策，即套型面积90平方米以下的住房面积，占所有住房面积比例的70%以上。这更能起到保障居民刚需、自住性需求的作用。”

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